|
上半年武汉房价稳中微跌，成交均价5421元，业内人士预测下半年楼市不会大起大落
“上半年武汉房价稳中微跌，下半年楼市不会大起大落。”昨日，武汉房地产开发企业协会召开了房产分析通报会，协会秘书长肖汉昌表示，武汉楼市总体运行量缩平稳，不同区域市场价格涨跌互见。
今年上半年，我市共销售商品房27397 套，成交金额为153 亿元，与去年上半年同期相比，回落了4 成以上，成交量大幅萎缩。
据统计，上半年商品房成交均价约为5421 元/㎡，比去年四季度市场均价微跌了约1.5个百分点。房地产市场出现了明显的分化：中心城区房价依然保持坚挺，其中部分楼盘价格小幅上扬。而去年涨幅过大的区域则出现明显调整，价格出现较大回落。
“上半年市场调整的态势将继续延续，这种调整的态势不可能在短期内结束。也许会出现在上半年的微跌的基础上价格再跌2%，但不会影响整体的走势。”据房产协会预测，下半年我市房地产市场总体仍将呈横向整理的运行态势。
◇价格悬殊大 不同楼盘均价相差三倍
虽然今年楼市的主旋律是“跌”，但市场仍不乏逆市走高实例，不同区域楼盘冷热并存。汉口某高档楼盘在5 月底、6 月初销售155 套房，排名第一，销售金额3.1 亿元，而同一地段的其他楼盘并没有如此好的销售业绩。
肖汉昌表示，局部区域楼盘呈现出涨跌互见的情况，但中心区域楼盘价格是上调的，部分区域价格下调5%到10%左右。今年上半年房地产信息网公布数据显示，上半年日均成交均价最高的一天是8423 元，成交均价最低的达到2878 元，两者相差三倍。
据了解，上半年成交单价最高的房价是18652 元/平方米，最低的是1980 元/平方米，最高价与最低价之间相差9.4 倍左右，市场出现分化。
地价在房价中占了相当的份额，起码有60%左右，有的可能达到70%的份额，这是政府多年来对房地产、对这个城市投入的结果。业内人士认为，不断地加大对城市基础设施的投入，为土地增值奠定了区域的资本，地铁、轻轨、立交这几年花了很多的钱，实际上都为地价的升值注入资金，而这些都是房价不会走到谷底的原因。
◇大户型滞销 企业面临产品结构调整
“从历史发展来看房地产的调整是一种常态，毕竟发展有10 年了。今后会有一个调整发展期，房地产就在这种螺旋式和波浪式中前进。”肖汉昌认为，目前房产企业面临产品结构的调整问题。某些房产项目的类别和结构比较单一，户型结构不能充分满足市场多层次、多方面的需要，有些项目大户型滞销。
“汉阳楼盘已经交付使用了两三年，还挂了非常大的标语，剩余尾盘一套都是300 多平方米。”
◇前景 武汉房价不会大落 中心城市前景光明
虽然武汉楼市压力不断，但并不等于房地产行业会从此一蹶不振。
肖汉昌认为，城际间的房价比较关系，对武汉房地产业也有一个强大的支撑。现在北京、上海，价格依然非常高，楼盘都是上万，武汉价格远远比他们低，城市与城市之间就形成了一个比较的关系，但从经济发展的水平，和城市规模的扩张分析，武汉的房价也不会大落。
武汉是华中地区的中心城市，在产业不断南移的背景下，很多大的企业不断到光谷和沌口开发区投资，对整个房地产业形成很大的支撑，沌口和光谷的区域楼市地位的提升速度就是明证。
肖汉昌表示，随着近年来城市圈地产的成型，武汉这个中心城市对周边城市的辐射与吸引力逐步增强，信息流、物流、金融流、人才流不断聚集，中心城市房地产业依然是一个前景光明的产业，房产企业应该抱有好的心态。
◇何时买房好 开发商：谁也说不清楚
据介绍，当住宅产品占到了整个市场份额的80%以上，就会出现一个供大于求的局面。
很多企业抱有一种侥幸的心态，能不能够出现奇迹，再重现去年的那一轮上涨。目前有一种观点成为业内共识：去年那一波暴涨行情为今年的调整留下了伏笔，有些楼盘上涨过快，与现阶段的价值不相符，把未来的发展空间都吃了，所以在今年的调整中，势必面临一个价格调整的趋势。
不少开发商对于某些“购房还要等”的言论表示不满。“前天我在网上看到某个分析文章，说广州、北京要跌70%，这样一种言论显得很幼稚。消费者应该理性判断，这个市场到底应该怎么走。购房是自己的事情，特别是对刚性需求而言，什么时候是最好的买点，我看谁也说不清楚。”一位开发商议论道。
◇行业将洗牌 企业信誉不好会被淘汰
参会的不少开发商默认价格调整对企业来说是一件痛苦的事情，害怕过去的业主找麻烦。但市场的力量是阻挡不了的，除非你不卖房了。
专家指出，在什么山上唱什么歌，也许楼市会有一个加速回升的过程，但不是现阶段，可能是明年或者是后年。
“行业的整合与洗牌是必然的，那些实力有限，没有品牌，信誉不是太好的企业会淘汰出局。”肖汉昌认为，目前的重点是每个房产企业要加快存量房消化步伐，社会购买力也有一个需求量重新刺激的过程。去年房地产需求能量爆发过猛，而这实际上是十几年积累的过程，重新聚集需要时间。
◇盘龙城价高 与其真实价值并不相符
随着房产投资需求的退潮，新一轮房地产热的周期变得不可预测。宏观政策不松动，投资税费过高，二套房贷款限制严格，利率上浮都成了热钱撤退的理由。
“房价达到一定高度的时候，投资风险也逐步在上移，部分人望而却步。”肖汉昌解释，虽然楼市处于调整期，但很明显部分项目并没调整到位，盘龙城住宅价格偏高，与其真实价值并不相符。
观望风和价格杠杆也在加速行业的整合，资金充足的企业能站得更稳，反之则需要抛售回现。一位房地产企业老板诉苦，自己楼盘本来销售情况还很不错，预期可以卖出80%，但一大批熟人找关系退房子，使其他人都认为房价还会下跌。
◇楼市压力大 通胀可能加剧价格上涨
房地产业不是一个孤立的产业，它与其他的很多产业都相关联，与国民经济的走向相关联，肖汉昌认为，当前的房地产业面临着一些大的压力。
宏观经济形势的不利因素和不确定因素带来的压力很大。一种观点认为，通胀可能会加剧房地产价格的上涨。另一种观点认为，通胀可能使房地产价格下跌，很多人担忧未来的市场前景会非常暗淡。
肖汉昌告诉记者，去年10 月份政府对房地产信贷的调控，切中了不少房地产企业的命脉，而住房保障也使房地产行业受到挤压。而一位开发商则表示，低入住率和高空屋率也是楼市的较大压力之一。
本报记者 杨春 实习生 姚瑶
|
